2019年8月，我們以舊房市場(chǎng)新機(jī)遇為主題，探討了舊房改造的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。那時(shí)的討論還比較粗淺，也收到了很多讀者的反饋。一年后的2020年，國(guó)家大力推進(jìn)城市舊住宅區(qū)改造，舊改革開始被推到風(fēng)口浪尖。
然而，國(guó)家推出的舊改革與家居行業(yè)的舊改革有很大的不同。前者更多指向舊住宅區(qū)的電梯、路面、水電等公共設(shè)施改造，而家居行業(yè)關(guān)注的舊改革主要是業(yè)主的家庭住房改造。

雖然兩者有一定的偏差，但從大趨勢(shì)來看，住房改造將逐步取代新房成為主流市場(chǎng)。本文將探討住房特別是二手房改造的分布和需求特點(diǎn)。

北京和上海容量巨大，濟(jì)南占比相對(duì)較高。
就市場(chǎng)規(guī)模而言，老小區(qū)的前景不容小覷。據(jù)貝殼樓盤字典2020年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的記錄社區(qū)數(shù)量為15.39萬個(gè)，其中20年以上的舊社區(qū)數(shù)量為5.96萬個(gè)，約占38.7%，即近五分之二。
就城市而言，舊住宅區(qū)數(shù)量最多的三個(gè)城市是上海、成都和北京，分別是14000個(gè)城市、5200個(gè)城市和5100個(gè)城市；從比例來看，20年以上舊住宅區(qū)數(shù)量占總存量最高的三個(gè)城市分別是上海、濟(jì)南和北京，分別占61%、49%和47%。(見圖1)
北京和上海這兩個(gè)超級(jí)城市，可以說是全國(guó)舊社區(qū)改造的重點(diǎn)戰(zhàn)場(chǎng)。這兩個(gè)城市對(duì)人口的吸引力和強(qiáng)烈的住房需求也將有效促進(jìn)舊房和家居裝修的發(fā)展。
令人驚訝的是，廣州作為一個(gè)有代表性的一線城市，在舊房改造市場(chǎng)上并沒有很強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。這可能與廣州有很大的城市發(fā)展空間，而不是像上海、北京這樣的住宅用地。同時(shí)，老城區(qū)長(zhǎng)期以來以微改造為主，很少進(jìn)行大拆大建。
舊房改造長(zhǎng)期以來一直是家裝業(yè)務(wù)的重點(diǎn)市場(chǎng)，也將是家具建材企業(yè)需要關(guān)注的藍(lán)海市場(chǎng)。在這個(gè)巨大的市場(chǎng)上，家裝消費(fèi)者有什么樣的需求特征？舊改革過程中有哪些難點(diǎn)和門檻？本期以舊房改造需求調(diào)查為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)家具進(jìn)行了分析和探討。
本次調(diào)查共回收124份有效問卷。
男性占54.84%，女性占45.16%；年齡分布主要為26~30歲，30.33%，31~40歲，46.72%。
在區(qū)域分布上，北京和上海分別占11.2%和9.6%，廣州占25%，全國(guó)其他市場(chǎng)占54.2%。
為了分析不同類型業(yè)主對(duì)裝修的需求特點(diǎn)，調(diào)查用戶分為四類:二手舊房業(yè)主(占39.52%)、一手新房業(yè)主(28.23%)、自建或拆遷安置房業(yè)主(7.26%)和出租屋住戶(占25%)。
在整理和分析問卷后，我們發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)突出的特點(diǎn)。
廚衛(wèi)空間最受關(guān)注，預(yù)算限制影響局部安裝市場(chǎng)。
與毛坯裝修相比，舊房改造是一項(xiàng)細(xì)致的工作，用戶需求更加分散和不固定。特別是對(duì)二手房業(yè)主如何改造自己的房子是一個(gè)選擇題，而不是填空題。
通過對(duì)問題哪些空間最需要改造的交叉分析，發(fā)現(xiàn)二手房業(yè)主對(duì)衛(wèi)生間和廚房空間的改造需求最為明顯，分別為42.86%和40.82%(見圖2)。
廚房和衛(wèi)生間空間成為舊房改造的最大需求類別。原因可能是廚房和衛(wèi)生間長(zhǎng)期使用后更容易出現(xiàn)水電問題，影響二次使用。20.41%的業(yè)主認(rèn)為整個(gè)房子需要改造，即整個(gè)房子需要改造以滿足自己的需求，這部分業(yè)主對(duì)生活質(zhì)量的需求會(huì)更高。
也就是說，首先享受舊房改造市場(chǎng)紅利的家居類別，很可能是衛(wèi)生間、淋浴房、櫥柜等相關(guān)企業(yè)。一位經(jīng)驗(yàn)豐富的家裝從業(yè)者告訴今天的家具，在舊改造項(xiàng)目中，業(yè)主在硬裝和軟裝方面的支出比例，如果不包括櫥柜，一般是70%的基本硬裝和30%的主要材料。
有需求沒有利潤(rùn)，局沒有利潤(rùn)？
以廚衛(wèi)為改造重點(diǎn)的局部裝修改造，即局部改造，其實(shí)操作起來相當(dāng)困難。原因是這部分業(yè)主預(yù)算有限，但需要很多服務(wù)，涉及水、電等工種，對(duì)時(shí)間敏感。對(duì)于很多業(yè)主來說，局部空間的問題需要引導(dǎo)，除非必須改造。
調(diào)查中，32.26%的業(yè)主用于裝修的預(yù)算只有2~5萬元，24.73%的業(yè)主預(yù)算是5~10萬元，不到14%的業(yè)主預(yù)算超過15萬元。(見圖3)
可說，局改需求分散性高，客單值低等特點(diǎn)，對(duì)于大多數(shù)市場(chǎng)來說，即使是上海這樣的成熟市場(chǎng)，也很難持續(xù)下去。筆者還發(fā)現(xiàn)，前幾年涌現(xiàn)出來的一大批家裝企業(yè)，在兩年后的今天已經(jīng)消失了有的已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)型為傳統(tǒng)家裝企業(yè)，承接新房、空白、半包等業(yè)務(wù)。
門檻低，參與者多樣化。
雖然舊房改造是一個(gè)巨大的市場(chǎng)蛋糕，但這個(gè)蛋糕并不那么容易吃。即使在北京、上海等舊房占比較高的城市，舊房改造的市場(chǎng)主體也非常多樣化，門檻也不高。路邊隊(duì)、小作坊、工作室、小裝修公司都有自己的生存空間，占有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。
根據(jù)本次調(diào)查的結(jié)果，二手房業(yè)主對(duì)于選擇什么形式進(jìn)行改造有許多選項(xiàng)(見圖4)。其中，尋找裝修公司的比例仍高達(dá)33.33%，而尋找施工游擊隊(duì)的比例仍高達(dá)26.88%，其次是舊房改造的專業(yè)品牌或公司(16.13%)。
對(duì)于一定規(guī)模的家裝公司來說，舊房改造往往是引流或分散業(yè)務(wù)，主戰(zhàn)場(chǎng)仍然是全屋裝修業(yè)務(wù)。然而，在上海，舊房已經(jīng)成為家裝公司的主要業(yè)務(wù)來源。據(jù)調(diào)查，上海大部分家裝公司的舊業(yè)務(wù)已經(jīng)超過60%，有的甚至高達(dá)95%。
2019年8月刊，我們介紹的嘉園裝飾就是一個(gè)典型的案例。通過倉庫、住宅、保險(xiǎn)、貸款四大服務(wù)類別，滿足了業(yè)主的各種需求，獲得了良好的聲譽(yù)。
家具更換，軟件大有可為，定制優(yōu)勢(shì)明顯。
舊的改造往往伴隨著建筑材料和家具的更新，正如上述，衛(wèi)生間和廚房用品往往是首先考慮的部分。然而，家具企業(yè)仍然有很大的市場(chǎng)空間，問題在于如何更好地激發(fā)和滿足用戶的需求。
問題是改造后，你認(rèn)為必須更換哪些家具？除了廚房衛(wèi)浴產(chǎn)品，軟家具也很受歡迎，尤其是沙發(fā)(54.84%)的更新需求。事實(shí)上，沙發(fā)作為客廳乃至家居風(fēng)格的點(diǎn)睛之筆，隨著時(shí)尚和年輕消費(fèi)的到來，有著巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。(見圖5)
定做衣柜(衣帽間)的需求同樣不少，大約43.01%，以及46.24%的櫥柜。對(duì)定制家具而言，由于天然具有強(qiáng)調(diào)服務(wù)的屬性，在空間利用上有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，在面對(duì)柜體更新時(shí)也有很大的優(yōu)勢(shì)。但這部分業(yè)務(wù)對(duì)家裝公司同樣重要，未來兩者的業(yè)務(wù)融合方式值得探討，歐派和索菲亞探索的自組裝家居博物館值得關(guān)注。
另外還有茶幾、電視柜、背景墻等(51.61%)這樣的家居配件產(chǎn)品，以及隨著人們對(duì)睡眠健康的關(guān)注，床墊(38.71%)的需求也值得期待。這部分將在下一具體分析。